Slechte plaatsbeschrijvingen

De termen “nieuw”, “slecht”, “goed onderhouden” zijn vage begrippen en geven de concrete toestand niet objectief en niet nauwkeurig weer. Wat dienen we te veronderstellen bij goed onderhouden plafonds, muren, plinten en vloeren? Om te beantwoorden aan het begrip omstandige plaatsbeschrijving dient deze een zeer gedetailleerde lijst op te geven van alle onderdelen van het gehuurde goed en daarbij telkens de staat ervan te beschrijven. Dit houdt een volledige inventaris in van alle kamers en plaatsen, van wat er zich in bevindt en de staat van dit alles.

De staat wordt beschreven door opgave van:

- beschilderde ruimtes: de effenheid, het barstvrij zijn, de kleur, ouderdom van de verfwerken, de al dan niet verkleuring ervan en de al dan niet aanwezigheid van krassen of bevuiling;
- niet beschilderde deuren: de houtsoort, de ouderdom, het al dan niet krasvrij zijn, al dan niet aanwezigheid van schade;
- het eventueel aanwezige behang: aard van het behang (kwaliteit), het motief, ouderdom, kwaliteit van de werken (vast gekleefd of plaatselijk loshangend), aanwezigheid van scheuren of vlekken;
- muren en muurbekleding: vlakheid van de muren, materiaal van de bezetting, uitzicht naar kleur, krasvrij zijn en aanwezigheid van putten en schreven;
- vloeren en vloerbedekking: aard materiaal, uitzicht van kleur, aanwezigheid van putten, krassen en vlekken, ouderdom;
- ramen: aard van het materiaal, ouderdom, kwaliteit, aanwezigheid van schade (putten, krassen, vlekken);
- ruiten: dubbel of enkel glas, kwaliteit, ouderdom, krasvrij en dampvrij zijn;
- vensterbanken: aard materiaal, kwaliteit, uitzicht;
- hengsels en sluitingen van ramen en vensters: aard materiaal, soepelheid van de sluitingen, speling;
- gordijnen en draperies: aard materiaal, kleur, ouderdom, tijdstip waarop laatst gereinigd, verkleuringen, scheuren, naadjes, vlekken;
- elektriciteit: aantal en plaats van de aanwezige stopcontacten, lichten en schakelaars, soort materiaal, ouderdom, merk; 2006 – 237 - schoorsteen: aard, werking ervan na test;
- verwarmingstoestellen: soort, uitzicht (kleur, krassen, deuken, aanwezigheid van knoppen), werking na test;
- aanwezige toestellen keuken: merk, ouderdom, werking na test, uitzicht;
- badkamer: meubilair en toestellen, werking van kraantjes en aanwezigheid van kalkaanslag, ouderdom, werking wc en toestellen;
- trap: aard materiaal, uitzicht (kleur, krassen, putten). Deze opgave is niet exhaustief en kan worden aangevuld door fotografisch materiaal.

De rechtbank komt aldus tot het oordeel dat de plaatsbeschrijving niet beantwoordt aan een omstandige plaatsbeschrijving zoals bedoeld in de artikelen 1730-1731 B.W.

Overeenkomstig artikel 1731 B.W. wordt vermoed, bij gebrek aan omstandige plaatsbeschrijving, dat de huurder het goed ontvangen heeft in dezelfde staat als waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs met alle middelen van recht.

Herstellingsfacturen bewijzen niet dat de verweerders de schade hebben veroorzaakt. Zij tonen mogelijks louter de omvang van de schade aan.

Ook nopens de vloertegels kan de plaatsbeschrijving niet dienen als volwaardige en omstandige plaatsbeschrijving. Goed onderhouden betekent nog niet in goede staat zodat er geen bewijs voorhanden is van enige schade te wijten aan de huurders. De keramische laag zou zijn afgesleten. Indien dit het geval zou zijn geweest, dan dient dit als normale slijtage te worden aangemerkt, wat niet ten laste van de huurders valt.

Wat de trapleuning betreft en de traptreden, ook hiervan is niets opgenomen in de inventaris en gedeeltelijke plaatsbeschrijving. Verweerders geven wel toe dat zij de trapleuning hebben herschilderd. Er is geen bewijs van de staat van de trapleuning bij de aanvang van huur. Door het gebruik van de term “herschilderd” mag worden aangenomen dat deze reeds bij de aanvang geschilderd was. Blijkbaar waren er krassen in de trapleuning waardoor verweerders hebben besloten de leuning te herschilderen. Dit kan dan ook niet als huurschade worden bestempeld, maar eerder een daad van goed onderhoud.